Постановление Правит.Оренбургской области "Об итогах выполнения плана реализации региональной программы Проведение Капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области, в 2014-2043 годах" на 2014-2016 годы.pdf 

Достаточно часто за защитой своих нарушенных прав обращаются граждане, заключившие, по их мнению, договор об участии в долевом строительстве.

Обладая информацией о том, что существует некий Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон РФ № 214), граждане, пострадавшие от рук недобросовестных застройщиков, а также иных лиц, заключающих якобы договоры участия в долевом строительстве, ожидают, что найдут в данном Законе РФ № 214 способы защиты своих прав.

Однако, далеко не всегда это оказывается так. В чем же дело?

В так называемом «введении в заблуждение» потребителей нет ничего сложного. Ведь всем известно, что при покупке строящегося жилья, цены на порядок снижены, соответственно, при подписании договора потребитель не обращает пристального внимания на некоторые важные аспекты договора, так как считает его подписание выгодной и вполне обычной сделкой.

Но как оказывается при анализе большого количества договоров, отношения, вытекающие из них, не регулируются нормами Закона РФ № 214.

Примерами могут послужить такие договоры как:

1. Между двумя юридическими лицами заключен договор, связанный с инвестиционной деятельностью по строительству. Данный договор  не основан на договоре участия в долевом строительстве. Далее происходит передача гражданам прав путем уступки требования одним из юридических лиц. Отношения, вытекающие из такого договора, будут регулироваться Гражданским кодексом РФ.

2. Застройщик заключает с дольщиком «предварительный договор купли-продажи квартиры», по которому обязуется в дальнейшем, когда она будет построена, заключить и продать квартиру по договору купли-продажи. Деньги, которые по предварительному договору платит застройщику дольщик, считаются «обеспечительным платежом». То есть застройщик берет деньги сегодня и обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем, ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном.

Итак, для того чтобы избежать заключения сомнительных договоров, на которые не распространяется действие Закона РФ № 214, а также не попасть в отношения с компаниями-мошенниками, необходимо знать и всегда обращать внимание на основные аспекты, о которых будет рассказано далее.

Выбирая компанию-застройщика, Вы можете руководствоваться отзывами знакомых и информацией в интернете, но следует узнать следующую информацию о застройщике:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо, при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения, книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Также, следует попросить застройщика предоставить такой документ как проектную декларацию. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.